Developerský projekt Pod Skalkou se blíží ke konci

V obcích okolo velkých měst v posledních desetiletích probíhá významný stavební rozvoj, který přináší výstavbu velkých stavebních celků. I v naší obci taková výstavba probíhá a historie jejího vzniku je proseta zajímavými událostmi. Níže je stručné shrnutí těch hlavních, jež se datují již někdy od roku 2004. Najít přesná data k jednotlivým událostem by bylo velmi pracné, takže jsou údaje včleněny do dvou period.

 

Období 2004–2008: fáze schvalování

• Pan Vala starší uzavřel smlouvy s firmou Skalky na vykoupení pozemků na lokalitě Pod Skalkou.
• Firma Skalky objednala biologické hodnocení lokality u odborné firmy. Závěry hodnocení nedoporučily zastavění v horní části lokality, kde se nacházel biologicky cenný travní porost.
• Odborné firmě nebylo zaplaceno, nejspíše proto, že nechtěla upravit závěry posudku podle představ firmy skupující pozemky (původní záměr prezentovaný v roce 2007 byl výstavba osmdesáti domů a počítal se zastavením celého území).
• Došlo k rozorání horní travnaté části lokality, té části, kterou posudek požadoval zachovat jako biologicky cennou.
• Upozornil jsem na tyto dle mého názoru nekalé praktiky na zasedání zastupitelstva obce.
• Jednatelé společnosti Skalky mě navštívili doma a požadovali ode mě omluvu. Odkázal jsem je na další zasedání zastupitelstva obce (dále jen ZO) s návrhem si tam ty věci vyříkat.
• Na následujícím zasedání ZO oznamuje jeden z jednatelů společnosti Skalky, že podal na mou osobu trestní oznámení za pomluvu a mimo tohoto trestního oznámení podal také žalobu k civilnímu soudu na ochranu osobnosti. Trestní oznámení bylo odloženo jako nedůvodné a civilní soud zamítl žalobu a žalobce musel zaplatit veškeré soudní výdaje).
• Vzniká Občanské sdružení pro Ochoz, jehož cílem bylo nějakým způsobem regulovat neřízenou výstavbu a omezit rozsah výstavby (zachování nezastavěné větší horní části lokality v přírodním stavu).
• Pan Vala st. informoval občany letákem, že snížil počet domů na lokalitě na 52, o daru obci ve výši 4 mil. Kč a na zasedání ZO nabídl horní část území (více než 10 000 m²), která nebyla doporučena k výstavbě, k odkupu obci za symbolickou korunu.
• Občanské sdružení pro Ochoz iniciovalo konání referenda, jehož cílem bylo omezit rozsah výstavby navrhovaný v novém územním plánu (dále jen ÚP). Otázka v referendu zněla: „Souhlasíte s tím, aby zastupitelstvo obce Ochoz u Brna učinilo v samostatné působnosti veškeré kroky k neschválení nového v současnosti připravovaného návrhu ÚP“.
• Starosta obce v letáku vyzval občany, aby se neúčastnili konání referenda a slíbil iniciaci zpracování regulačního plánu.
• Referenda konaného v prosinci 2007 se účastnilo 35,4 % oprávněných obyvatel, a referendum tak bylo pro zastupitelstvo nezávazné. Aby bylo závazné, muselo by se jej tehdy zúčastnit 50 % oprávněných občanů, nyní po změně legislativy je to 35 %, tj. podle nové legislativy by výsledky referenda byly závazné. Celých 86,7 % účastníků referenda se vyjádřilo pro neschválení návrhu ÚP. Vedení obce nebralo ohled na výsledky referenda a nový ÚP byl schválen.
• Byl zpracován a schválen regulační plán pro lokalitu Pod Skalkou. Ten zamezil tomu, aby v obci vznikla neřízená a urbanisticky nevhodná výstavba jako např. v Rozdrojovicích. Zpracování plánu platil developer.
• Investor daroval 4 mil. Kč obci. Za tyto peníze byly rekonstruovány kabiny.

 

 

 

Období 2013–2024: realizace výstavby

• Bylo schváleno rozdělení řadové zástavby původně plánovaných dvanácti dvougeneračních rodinných domů na 24 jednogeneračních. Důvodem byla žádost investora, pro nějž byly menší domy lépe prodejné, tj. úprava přinesla ekonomický profit investorovi. Odhadem by mohlo jít o částku mezi 6 a 12 miliony Kč, když počítáme, že rozdělením bylo možné navýšit cenu o 500 000 až 1 mil. Kč na jeden původní dvougenerační RD, protože se staly pro lidi dostupnější (spíše prodáte 2 menší domy za 6+6 milionů Kč, než jeden velký za 11 milionů Kč).
• Investor financoval pro obec nezbytné investice spojené s rozšiřováním obce (ústředna místního rozhlasu, tlaková stanice pro rozvod pitné vody, oprava silnice u Bistra, kde byly prováděny výkopové práce v souvislosti s odvodněním lokality).
• Obec se smluvně zavázala na základě výzvy investora k převzetí inženýrských sítí na lokalitě (silnice, dešťová kanalizace, chodníky).
• Investor promeškal možnost podání výzvy a bylo zjištěno, že součástí smlouvy nejsou pozemky pod komunikací.
• Investor připravil v roce 2023 nový návrh k předání zbývající infrastruktury, kde byly součástí převodu i pozemky pod silnicí a požadavkem investora byly i pozemkové úpravy, které navyšují zastavitelné plochy na lokalitě o více než 2000 m² (navýšení zisku odhadem o 18 mil. Kč – cena stavebního pozemku uvažována o 9 000 Kč. vyšší než cena trvalého travního porostu) a navýšení počtu domů o šest. Návrh nebyl zastupitelstvem akceptován.
• Další návrh v roce 2024, kde je součástí předání dešťové kanalizace, komunikací a chodníků obci, navíc přeparcelování pozemků tak, že schválením nového ÚP by mělo dojít k rozšíření zastavitelného území o 1344 m² (odhad navýšení zisku investora o cca 12 mil. Kč) a navýšení počtu domů o čtyři. Investor slibuje spravit odtokový žlab na výjezdu z lokality, upravit retenční nádrž do podoby využitelné plochy, darovat pozemek v ÚP určený pro vybudování odpočinkové zóny (kdyby jej daroval na začátku výstavby, mohla být již dávno vybudována a užívána obyvateli, ale developer si nejspíše záměrně nechával toto předání jako „páku“ na obec v dalších jednáních) a převedení pozemku nad lokalitou v rozsahu cca 7000 m² na obec (což dříve nabízel pan Vala st. za symbolickou korunu).

 

Ten poslední návrh byl v říjnu schválen většinou zastupitelů.

Nemohu se zbavit pocitu, že obec dala „svou kůži“ opravdu velmi lacino. Celý projekt začal výkupy pozemků za cenu někde kolem 200-400 Kč/m². Ceny pozemků na realitním trhu ale vyrostly závratnou, pro normální občany až „tragickou“ rychlostí a v současnosti se v obci prodávají pozemky za cenu i 10–12 000 Kč/m². To také udělalo z lokality pro investora velmi výrazně ziskovou aktivitu. Pokud si nyní spočítáme zisk z deseti pozemků, které jsou ještě stále ve vlastnictví developera (stav k 15.12.2024), tak zisk jen na nich může být téměř 100 mil. Kč (počítáme-li s navýšením ceny oproti kupní o 10 000Kč).

Proto asi developer stále drží ceny parcel i již postavených domů velmi vysoko, protože jej nejspíše netrápí žádné úvěry a dluhy díky obrovské ziskovosti tohoto projektu.

Developer podle mě tak ani zdaleka neposkytl adekvátní částku, jež by odrážela jeho zisk z realizace výstavby (ten může být dle jednoduchých výpočtů v řádech stovek milionů Kč). I dar 4 mil. Kč a investice do ostatních věcí (viz bod 16) se mu asi z velké části nebo zcela vrátily rozdělením domů (viz bod 15). Poslední návrh (bod 20) bohužel většina zastupitelů v říjnu schválila a s tím i budoucí převedení pozemků na stavební. To bude pro developera další zisk odhadem přes 13 mil. Kč (pokud opět uvažujeme s navýšením prodejní ceny o 10 000 Kč oproti ceně, za kterou byly pozemky kupovány). Nicméně obec se spokojí v podstatě s tím, co by měl developer tak či tak udělat, tj. nápravou nevhodných stavů na lokalitě, dávno slíbeným darem pozemku na výstavbu oddechové zóny a převedením větší části (asi 7 000 m²) travních porostů nad lokalitou, dříve v ještě větším rozsahu slíbenou za 1 Kč.

Proč k převzetí komunikací (silnic a chodníků), a tím i odpovědnosti a nákladů za jejich údržbu a opravy, schvaluje obec investorovi umožnění převedení 1344 m² travních porostů na stavební pozemky? Proč neřekneme developerovi jasně, že nechceme žádné rozšiřování zastavitelných ploch nebo když už, tak s příslušným adekvátním „odškodněním“ obci, která s převzetím všech pozemků přebírá i velké náklady?

Je také důležité si uvědomit, že bytový rozvoj v obci výrazně zvýšil tlak na kapacitu a zázemí školy a školky. To si vynutilo stavební investice (nadstavbu a přístavbu školy a rozšíření jídelny) a celkové náklady na se vyšplhaly na více než 70 mil. Kč. Na říjnovém zasedání zaznívaly argumenty, že je třeba dokončit výstavbu, že na lokalitě vázne údržba. To je bezpochyby nutné řešit. Ale např. údržba již fungovala i tak, že obec ji vykonávala a pan Vala proplácel. Takto obec výrazně šetřila oproti variantě, kdyby již měla pozemky ve svém vlastnictví a přitom to umožnilo rychlý servis údržbových prací na lokalitě, jako bychom byli jejími vlastníky.

Stručně shrnuto, až se podepíše smlouva o převzetí, vzrostou obci náklady, developer si nejspíš promne ruce a řekne si, že by to chtělo více takových obcí, kde se dá opravdu hodně vydělat a obec se spokojí s málem. Lidé z těchto kruhů v tom umí chodit a pokud jasně a tvrdě nehájíme zájmy obce, tak nás prostě svými manipulativními řečmi lidově řečeno „utáhnou na vařené nudli“. Zájmy obce bychom ale měli hájit ještě srdnatěji, než bychom hájili naše vlastní.

 

Libor Mikulica